Zakup gruntu rolnego z zamiarem przeznaczenia go na budowę domu wymaga uprzedniego załatwienia wielu formalności. Koszty związane z odrolnieniem działki są zmienne i zależą zarówno od obszaru, jak i zabudowy. Procedurę warto zacząć od zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów i umieszczenia ich najlepiej w jednej teczce, żeby w razie potrzeby bez problemu móc je znaleźć. Wymagane dokumenty to:
– wypis z planu zagospodarowania przestrzennego
– wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego
– dokument potwierdzający własność nieruchomości
– odpis z księgi wieczystej (wymagany w razie braku dokumentu potwierdzającego własność działki)
Koszt uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni wynosi nie więcej niż 250 złotych. Przed złożeniem wniosku, trzeba zebrać informacje na temat działki. Chodzi o numer ewidencyjny, arkusz mapy, miejscowość w obrębie której się znajduje i dokładny adres. Dane można uzyskać z księgi wieczystej i w urzędzie gminy, gdzie można uzyskać wgląd w plan zagospodarowania przestrzennego. Jest jawny i ogólnodostępny, dlatego urzędnik gminy nie może odmówić ani przestawienia informacji, ani wglądu. Warto dowiedzieć się o tym, jaka będzie objętość wypisu i wyrysu z planu miejscowego, ponieważ od tego zależy wysokość opłaty. Dodatkowo, niektóre urzędy wymagają załączenia do wniosku mapy sytuacyjnej. Można ją kupić w siedzibie urzędu. Niektóre urzędy same załączają mapę, a jej koszt jest wliczany do opłaty ogólnej. Wypis o objętości mniejszej niż pięć stron kosztuje 30 zł, zaś o większej objętości – 50 zł. W przypadku wyrysu cena jest obliczana w zależności od ilości pełnych lub rozpoczętych stron formatu A4. Za każdą trzeba zapłacić 20 zł, jednak ogólna opłata nie może być wyższa niż 200 zł. Obie opłaty są wnoszone w kasie urzędu, albo poprzez wykonanie przelewu na wskazany rachunek jeszcze przed wniesieniem wniosku o wydanie. Dlatego ważne jest, aby wcześniej uzyskać informacje na temat objętości obu dokumentów.
Podczas wypełniania wniosku można posiłkować się gotowym wzorem. Niekiedy jest umieszczony na stronie internetowej urzędu gminy. Można od razu sprawdzić, które załączniki należy do niego dołączyć. We wniosku umieszcza się dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres, numer telefon) i urzędu gminy (np. urząd miasta Sopot, adres). Należy oznaczyć pismo jako „wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego“, wnieść o wydanie wypisu dotyczącego nieruchomości o numerze ewidencyjnym A, arkusz mapy B, położonej w C, przy ulicy D, a nastęnie wskazać sposób odebrania wniosku (osobiście lub pocztą). Można upoważnić inną osobę do odbioru. Na koniec należy podpisać pismo, nadając mu ważność. Wniosek jest składany w urzędzie gminy, właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Należy do niego dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej i innych jeżeli są wymagane (np. wspomniana wcześniej mapa). Wniosek można nadać na poczcie i wysłać go listem poleconym. Urząd gminy w ciągu 30 dni od otrzymania wniosku wydaje wypis i wyrys z planu miejscowego. Mogą zdarzyć się opóźnienia związane z koniecznością uzupełnienia opłaty, albo czasem koniecznym na doręczenie pocztowej przesyłki. Jeżeli termin zostanie przekroczony, można skontaktować się telefonicznie z urzędem gminy, w celu wyjaśnienia sytuacji. Należy być przygotowanym na możliwość wystąpienia nieprzewidywanych kosztów wynikających z objętości wypisu i wyrysu oraz długiego oczekiwania na rozpoznanie wniosku.
Księgi wieczyste w Polsce funkcjonują w formie papierowej i elektronicznej. Uzyskanie odpisu jest inne, jeśli chodzi o papierową księgę wieczystą, a inne w razie elektronicznej wersji.
Aby móc uzyskać odpis z księgi papierowej, trzeba najpierw znać jej numer. Wniosek o wydanie odpisu zawiera dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres, numer telefonu), oznaczenie sądu i wydziału wieczystoksięgowego, a także treść właściwą, w której wnosi się o wydanie odpisu z księgi wieczystej o numerze XXX, prowadzonej przez sąd rejonowy Y. Należy zawrzeć informacje o sposobie odebrania odpisu (osobiście lub pocztą) i podpisać pismo. Można je wysłać pocztą, albo złożyć osobiście w siedzibie sądu. Na odpis papierowej księgi wieczystej czeka się nawet do trzech tygodni.
Opłata za odpis jest obliczana w zależności od stron pełnych lub rozpoczętych w formacie A4. Koszt jednej strony wynosi 6 zł. Wpłatę należy uiścić przelewem na rachunek bankowy sądu, albo poprzez kupno znaków sądowych.
Odpis z księgi elektronicznej może być zwykły (informacje o nieruchomości na dzień składania wniosku o odpis) lub zupełny (aktualny stan i wszystkie wcześniejsze wpisy w księdze wieczystej). Aby uzyskać odpis, trzeba złożyć wniosek korzystając z odpowiedniego formularza. Jest on dostępny na stronie internetowej ministerstwa sprawiedliwości i w siedzibie sądu. Wypełnienie go przebiega podobnie jak w przypadku opisanym w poprzednim akapicie. Wniosek musi być opłacony. Wpłatę można wykonać w sekretariacie sądu lub przelewem, zatem w tej kwestii nie ma żadnej różnicy. Opłata wynosi 30 zł (odpis zwykły) lub 60 zł (odpis zupełny). Odbiór odpisu następuje jeszcze tego samego dnia, kiedy złożono wniosek, chyba że księga wieczysta liczy ponad 100 stron. Wówczas można go odebrać następnego dnia roboczego.
Kiedy wszystkie dokumenty są już skompletowane, można przystąpić do złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego. Procedura zmiany przeznaczenia gruntu jest potocznie zwana odrolnieniem. Wniosek jest rozpatrywany bezpłatnie. Należy kierować go do wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta. Pismo trzeba opatrzyć tytułem „Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego“. W treści należy wnieść o zmianę przeznaczenia nieruchomości, nr działki X, nr arkusza mapy Y, numer obrębu Z z rolnej na cel A. W ostatnim polu należy wpisać budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne lub budownictwo usługowe. Poniżej powinno znaleźć się odpowiednie uzasadnienie. Podstawowym argumentem jest fakt, że grunt został zakupiony w celach budowlanych i nie będzie uprawiany. Można poprzeć go innymi argumentami, np. znikomą użytecznością rolną nieruchomości gruntowej lub położeniem gruntu w obrębie miasta, co także niekiedy ma miejsce. Trzeba przygotować się na długie oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku, ponieważ nie ma ustalonego konkretnego terminu przeznaczonego na tę czynność. Nie istnieją także środki prawne, które mogłyby zostać wykorzystane przez wnioskodawcę, w celu zdyscyplinowania gminy w tym zakresie.
Jeśli grunt jest zakwalifikowany do klas: I, II, III, IIIa, IIIb, IV, IVa, IVb, V lub VI, to konieczne jest wyłączenie go z produkcji rolnej. Klasę można sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków, zwanej też katastrem nieruchomości. Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej należy przedłożyć w Wydziale Geodezji, albo w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego z uwagi na położenie gruntu. Do pisma należy załączyć następujące dokumenty:
– akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej
– wypis z planu zagospodarowania
– wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencyjną
– mapa z planem zagospodarowania działki i oznaczeniem terenu objętego wyłączeniem.
Należy liczyć się z tym, że w przypadku budynków wymagających wygospodarowania gruntu o powierzchni większej niż 500 m, starostwo może nałożyć opłatę rekompensującą ograniczenie produkcji rolnej. Dodatkową formalnością może być ustanowienie służebności drogi koniecznej, w przypadku, gdy działka nie posiada dostępu do drogi publicznej.
